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广州一二手楼价倒挂加剧业主加速割肉出货【综合看点】

发布时间:2019-09-30 13:28:34 阅读: 来源:胶粉厂家

一手降价潮来袭二手业主也该“割肉”了

在商家促销、多地调控政策微调等多重影响下,广州一手住宅市场连续五周成交量上升。而在二手市场,多家中介均反映近期看楼者开始增多,2月份的成交量比跌至“冰点”的1月份增加了一倍或以上。业内人士认为,春节后至今,广州二手市场的人气和成交均有回升,确实可以说是“开年的新局面”,该新局面的形成,与越来越多的二手业主愿意降价紧密关联。

楼市的降价,往往是从一手市场传导到二手市场,由于二手业主为个体作战,因而二手的降价相对会滞后两三个月甚至更长的时间。从去年第四季度至今,广州一手住宅市场掀起降价潮,中心区、近郊板块楼盘接二连三的降价,不仅带旺了一手住宅的成交,令金沙洲、海珠区一二手楼价倒挂现象加剧,也吸引了越来越多的二手意向买家重新出动看楼。

同时,一手楼的降价也给二手业主带来不同程度的影响,“很多业主都清楚现在的楼价行情,有更多的业主愿意降价卖楼,我们行里,降价成交的比例占了七八成”,满堂红研究部高级主任肖文晓说。记者在不少中介地铺中了解到,从去年年底至今,二手住宅的议价空间逐步加大,市中心区甚至出现了降价25%的成交个案,番禺等外围区域放盘价主动下降1000元/平方米的业主也不在少数。

二手楼市后市如何?多位业内人士均表示“未来成交仍不乐观,降价趋势有望加大”。

变化1 降价25%!中心区物业割肉成交

业主一降价 马上有成交

大房企旗下一手住宅楼盘降价引发抢购潮,已开始渐渐影响二手楼市。近日,中介行的成交中出现中心区物业降价25%的成交个案,尽管这样的让利幅度在目前的二手市场尚属少数,不过议价空间在增大、肯降价的业主也在增加。在中介行的成交个案里,有七八成的盘源属于降价成交。

近期一手楼盘大力促销,对二手市场形成了一定的冲击波,用经纪的话来说,便是“一手楼已经处于下降通道,这是老百姓都看得到的事实,所以业主的心态也有一些变化,不会过于抗拒讲价了”。

业主心态有松动,买家便有了入市的兴趣。近日,中原地产青龙坊分行成交了越秀区金地大厦一套111平方米的三房单位,业主最初的放盘价为240万元,最终成交价为180万元。该分行营业经理介绍:“该物业为业主急售性质,遇到有心买房的买家,经过几次议价后,便愿意接受降低25%的售价成交。”

此前不久,该公司远景分行也促成了白云骏景花园一套107平方米三房单位的成交,成交总价为136.8万元,比业主放盘价的185万元也便宜了约25%。该分行经理介绍,业主本身有换房需求,希望“卖一买一”,所以比较能接受眼前降价的形势。

上述成交个案,都属于中心城区的物业,算是近期让利空间较大的典型个案。

七八成盘源属降价成交

从目前行情看,二手市场中愿意降价的业主在增加,让利空间也在扩大。

合富置业近期发布的成交报告显示,广州全市十区中,白云、番禺、荔湾芳村片区等区域的楼价跌幅较大,主要是因为降价成交的物业在增加。“例如在供应量较足的白云区,其二手交投以需求迫切的首次置业者居多,降价物业才会受到市场追捧,以致该区二手楼价持续走低。例如岭南新世界的物业,近月的成交价仅为1.1万元/平方米,比之前下降了10%左右”,合富置业市场部高级主任梁燕明介绍,“再比如之前售价为1.5万元/平方米左右的番禺区珊瑚湾畔,近期便有业主以约1.2万元/平方米的价钱成交,让利幅度为20%”。

满堂红的成交数据同样能看出业主让价的新趋势。该行研究部高级主任肖文晓介绍,近期该行成交的物业,降价成交的盘源占了七八成,“不降价便难有成交,对二手业主来说,在一手楼价已经调整的情况下,继续在价格上僵持下去已经没有意义,理性的选择是‘随行就市,合理定价’,事实证明这是正确的。比如海珠区金碧花园金诚三街的单位,之前要卖1.6万元/平方米,现在1.4万元/平方米就能成交,降价13%”。据介绍,在满堂红的二手住宅成交中,去年10月份的议价空间是下降5.3%,到去年12月份的议价空间是下降6.8%,“今年2月份更达到降价7.2%,相信议价空间还会继续扩大”。

变化2 金沙洲:二手价比一手贵两成

新盘无包袱 二手很难做

去年下半年,金沙洲板块一手住宅楼盘开始降价,一二手楼价开始出现倒挂现象。随着近期金沙洲多个一手楼盘降价促销,一二手楼价倒挂的现象更加明显。

业内人士介绍,由于金沙洲板块二手物业的房产证大多未满5年,交易税费较高,加上业主不肯轻易降价,所以二手楼的售价比一手楼贵一两成是很正常的事。

二手单价普遍超万元

“79平方米118万元”、“95平方米145万元”、“102平方米148万元”……在金域蓝湾裙楼商铺的中介地铺里,随处可见这样的放盘信息。粗略计算一下,这些物业的放盘价起码也要1.4万元/平方米甚至高至1.6万元/平方米。方圆物业的经纪阿佳介绍,目前金域蓝湾的二手放盘价普遍在1.5万-1.6万元/平方米,如果是业主急售的,个别单位1.4万多元/平方米也能成交,“不过这个价位的极少,你若想找1.3万元/平方米的二手房,我可以毫不犹豫地告诉你———没有”。

在另一个已有较高入住率的大盘中海金沙湾内,也聚集了大量的二手盘源,裙楼商铺里隔几米便可见一家地铺。合富置业经纪介绍,目前中海金沙湾的二手售价在1.2万-1.5万元/平方米的幅度,但成交物业的售价一般在1.2万-1.3万元/平方米。“近期有一套a区业主急售的两房单位,中楼层,售价不到1.1万元/平方米,算是最便宜的了”,金湾房产的经纪李先生告诉记者。

此外,金沙洲板块二手成交较活跃的还有四季花城和城西花园两盘,除城西花园部分15年楼龄的单位能以“9字头”成交外,其余二手盘源的售价都超过1万元/平方米。

二手价比一手贵两成

这样的二手报价原本已经不低,加上各种税费后的最终成交价就更高了。据介绍,金域蓝湾、中海金沙湾等多个楼盘二手房的房产证尚未满5年,意味着买家“被承担着5.5%的营业税”,加上中介2%左右的佣金和契税等费用,在报价的基础上还要加上约10%才是总费用,如此算来,最终的成交价,二手房比一手房贵20%并不少见。<

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