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新型城镇化开启楼市新黄金十年盛宴

发布时间:2021-01-25 10:20:07 阅读: 来源:胶粉厂家

新型城镇化开启楼市新黄金十年盛宴?

摘要:在千呼万唤之后,2014年3月16日晚间,中共中央、国务院印发全文3万多字,共计30多章的《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》(下称《规划》)揭开神秘面纱。

在千呼万唤之后,2014年3月16日晚间,中共中央、国务院印发全文3万多字,共计30多章的《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》(下称《规划》)揭开神秘面纱。  过去十年(2001-2010年)楼市黄金期并未终结,新型城镇化有望成为未来十年中国经济增长的引擎,成为未来房地产新黄金十年(2011年-2020年)新动力。过去十年,房地产业飞速发展的根本动力归根结底是城镇化的快速发展。而根据《规划》透露,目前我国常住人口城镇化率为53.7%,户籍人口城镇化率只有36%左右,不仅远低于发达国家80%的平均水平,也低于人均收入与我国相近的发展中国家60%的平均水平,还有较大的发展空间。与之相应的是,房地产业也具有较大发展空间。一方面,新型城镇化规划第一阶段6年(2020年前)投资需求达到42万亿,超过2008年底四万亿经济刺激计划的十倍,新一轮中国经济增长极战已经打响。另外一方面,6年内1亿人进城落户,按照人均90平方米住房面积计算,意味着新增住房需求面积90亿平方米,超过去年全国住宅商品房销售的十倍以上。  毫无疑问,其巨大的住房与投资需求,将直接利好重点城市周边城市群发展,三四线城市和小城镇必然逐步受益,“城市群”、“城市圈”将迎来大发展的机会。比如,随着高铁、高速、地铁等便捷的高速交通的通车,使得上海至周边城市如昆山花桥、嘉兴、苏州、南京、绍兴等江浙地区的时间上再缩短,泛长三角1小时经济圈及泛长三角2小时经济圈都已基本形成。从房地产市场的角度来讲,近年来,长三角区域内相邻城市房价也有愈发接近的趋势,如上海和杭州、上海嘉定和昆山花桥等。而上海自贸区的正式设立,长三角区域更能在受政策红利的基础上,房地产市场产生更大的关联效应。同样,随着区域经济一体化的发展,基础设施建设日趋完善,同城效应将日益凸显,这些区域内的房地产市场将迎来新一轮的市场发展机会。比如随着长株潭一体化、成渝一体化、乌昌一体化等,这些区域都将是房企重点布局的市场区域,导致区域市场持续火热。  为了能够实现《规划》中提出的城镇化率和农村人口市民化目标,针对过去“土地城镇化”快于“人口城镇化”的弊端,着力提升城镇化的质量。围绕“人”这一核心,《规划》提出改革户籍制度这一造成城乡二元化的原始障碍,全面放开建制镇和小城市落户限制等一系列举措推进农业转移人口享有城镇基本公共服务。这些制度的完善落实,势必将大大提升城镇转移人口的融入感和归属感,吸引更多农业人口进入城镇,最终在未来一个时期将形成源源不断的新增城镇住房需求。  不可否认,房地产在新城镇化过程中仍会起到拉动内需与促进投资及消费的作用,尤其是在当前“两会”刚刚结束宏观经济“触底”阶段。规划的公布,从短期内来看,意味着房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演,这将带动2014年市场成交量从当下开始持续好转与价格的持续回升。  此外,《规划》不仅直接提到与房地产相关的重要内容,尤其是首次提出“改革完善城镇化发展体制机制”,包括“深化土地管理制度改革”和“健全城镇住房制度”,特别是首次系统提出“健全房地产市场调控长效机制”,为中国房地产市场化发展宏伟蓝图制定具体的目标与部署。  2013年2月20日“国五条”之后,官方文件中很少提及房价、住房制度,尤其是刚结束的两会政府工作报告中,是自2005年以来首次不提房价。而这里,“房价”重新现身,“房价与消费能力基本适应”,换一种说法就是“促进房价基本合理”;再换一种概念,就是“房价收入比”基本合理。根据易居研究院的测算,2013年全国城镇房价收入比为7.3倍,略高于6-7倍的合理区间。  根据“健全城镇住房制度”即未来住房制度的三个核心内容看,其一是“健全住房供应体系。”住房供应体系总体来说就是“双轨制”,政府管保障房、市场管商品房。这其中,保障对象界定为:城镇低收入和中等偏下收入住房困难家庭。保障方式以租为主,经济适用房这类的产权房正在被淡化。另外,除了一手房市场外,还提出大力发展二手房市场,以及住房租赁市场,表明国家对于后二者的重视程度将不断增加。当前一线城市,二手房交易量已经超过一手房,而住房租赁市场中类似群租房、中介操纵租价等不合理、不合规现象,将被官方更多地关注并治理。  其二是“健全保障性住房制度。建立各级财政保障性住房稳定投入机制,扩大保障性住房有效供给。完善租赁补贴制度,推进廉租住房、公共租赁住房并轨运行。”  其三是健全房地产市场调控长效机制。这是官方第一次系统性地释述“长效机制”,并将内容与手段讲得比较明白。它主要包括四类政策工具:住房、土地、财税、金融。所谓住房政策,主要是编制住房发展规划。所谓土地政策主要就是宅地供应。所谓财税、金融政策,主要是指代实行差别化的住房税收、信贷政策,支持合理自住需求,抑制投机投资需求。  最后,“建立以土地为基础的不动产统一登记制度,实现全国住房信息联网,推进部门信息共享”。毫无疑问,房地产市场调控长效机制是实现中国房地产市场化发展宏伟蓝图的有力保证,更是促进房地产市场长期健康稳定发展的保障。  谢逸枫(著名经济学家、住建部政策咨询专家、亚太城市房地产研究院院长)

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